任意売却物件(不動産）の購入
任意売却物件の購入方法は、一般の不動産の購入とほぼ同じです。
違う点をあげれば、下記に挙げる点となりますので、十分ご理解の上、ご検討ください。
◆「東京都目黒区自由が丘の2LDKマンションを購入したい」
◆「山手線大塚駅徒歩10分以内のマンションを購入をしたい」
◆「難波駅前のＡＢＣマンションを任意売却で買いたい」
等のリクエストをいただきましても、お応え出来ることは難しいです。
ご希望に近い物件があれば、ご紹介をさせていただいております。
掲載している物件については、お気軽にお問い合わせください。
契約の方法・住宅ローンの借り方・物件の引渡方法は、一般的な不動産購入とほぼ同様です。 しかし、下記の点は任意売却物件ならではのことですので、ご理解ください。
契約までに時間が必要です
任意売却物件は、通常の不動産売買よりも契約までに時間がかかることが多いです。
何故かと言うと・・・
引渡時に抵当権を外す交渉を、購入申込書が届いてから各債権者とするための時間が必要になります。 債権者の数が多ければ多いほど、契約までに時間がかかります。 長い時には3ヵ月程の時間が必要となることもありました。 ご理解の程よろしくお願い申し上げます。
価格交渉は難しい
任意売却物件は、販売価格が借入残高を下回っているため、各債権者は少しでも高く売却したいと考えています。 よって、価格の交渉は難しいことが多いです。
実際には、販売価格よりも５０万円や１００万円高く買ってもらうことで売買が成立するケースもあります。
瑕疵担保は免責
任意売却物件は、瑕疵担保（かしたんぽ）が付けられません。 売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている状態で売却をしているため、購入後に瑕疵が見つかったとしても補償能力がありません。 そのこともあり、多くの任意売却物件の販売価格は、近隣相場よりも抑えてあります。
『マンション』
◆管理費・修繕積立金滞納分の精算は？
清算がされていないと、購入後に購入者に請求がされ支払いの義務が発生します。
決済時には、延滞がない状態にして引渡しをしています。 ただし、事前に仲介業者に
確認の上、購入契約を行うようにしてください。
『戸建て・マンション』
◆残置物があるかどうか？
◆売り主の引越日時は決まっているか？
残置物がある場合には、その処分にはそれなりの労力と費用が必要となります。
また、引越予定が決まっていないと、最悪の場合、引渡決済までに間に合わない
可能性があります。
『転売目的の場合』
任意売却物件を転売目的で購入した方が、販売をする時には、任意売却物件には
該当しません。 よって、瑕疵担保責任が免責されません。
競売物件を落札し転売する場合にも同様となり、通常の不動産取引となります。
いわく付き物件？
住宅ローンの返済に困り、競売前に売却する物件をいわく付きと言うのか否かは、個人の価値観の違いとなります。
「任意売却」とはどういうものなのか？
任意売却についてよく知らない不動産業者さんや無責任な匿名掲示板の住人の方々の中には、相場よりも安いという一点だけを捉えて”心理的な瑕疵”（自殺物件など）の存在の有無を指摘されたりします。
ご本人は事情を把握した上で、購入の意思があっても、ご家族から反対されるケースもあります。 状況を理解出来ていない場合には、理解出来るよう対応させていただいておりますので、ご安心ください。
所有者情報
『物件』の詳細については、お問い合わせいただければ、お答えさせていただきます。
しかし、物件の所有者・居住者に関することは、お教えできないことを予めご了承下さい。（個人情報につき、ご理解をお願いします）
販売に関して
抵当権・差し押さえを全て解除した上で、引渡をします。
弊社が販売する任意売却物件は、マンションの滞納管理費の精算や抵当権の抹消、税金等の差押等の全てを清算してからの決済・お引渡となります。
引渡（購入）後に、今までの滞納管理費を請求されたというトラブルのご相談がありますが、弊社が販売する物件では、絶対にありませんのでご安心ください。
隠れた瑕疵
殺人事件のあった土地の売買
購入した土地には、むかし家が建っていたそうです。 その家を取り壊したのが約5年ほど前とのこと。 私たち夫婦は、家を建て住み始めてしばらく経ち、ご近所とのお付き合いが始まりました。 親しくお付き合いをするようになったご近所さんから、私たちの住んでいる土地で、以前殺人事件があり、お婆さんが殺されたと聞かされたのです。
この土地を仲介した不動産業者に行き、問い詰めたら、確かに殺人はあったようですが、その事件が起こった建物は、5年ほど前に取り壊され、更地だったので法的には何の問題はないし、事件があった建物が存在しないので、特に説明の必要があるとは思わないという主張でした。
この回答に納得出来ず、弁護士さんに相談しました。
民法570条本文・566条
5年前の殺人事件は、隠れた瑕疵（かし）にあたります。
売買の目的不動産に、隠れた瑕疵（かし）があった場合には、損害賠償請求または契約の解除をすることが民法570条本文・566条に定められております。
2006年12月19日大阪高等裁判所の判例
地続きの土地2区画を購入した方がおりました。 その2区画の内1区画の土地に以前存在していた建物で殺人事件が起きていたことを購入後に知り、裁判になりました。
この殺人事件は約9年前のことであり、しかも土地の売買契約時においては、その建物は取り壊されており存在はしませんでした。
しかし、大阪高裁は『かつて殺人事件があった事が隠された瑕疵に該当するものと判断し、買い主は売り主に対し、これに基づく損害賠償を請求し得るものというべきである』という判決を下しております。
売主の瑕疵担保責任
売主が瑕疵担保責任を負わないことを、買主が了承している場合（瑕疵担保免責）には、あとから何らかの不具合なことが出てきたとしても、売主に瑕疵担保の責任がありません。
ただし、売主が、不動産業者なら、瑕疵担保免責の特約をつけていたとしても、無効となります。 後から契約内容に相違する点が出てこないように、事前にきちんと調べ、説明する義務が仲介不動産業者にはあります。
宅地建物取引業法
宅建業法47条では業務に関する禁止事項を定めており、違反した宅建業者には刑事罰も科せられる。 故意に事実を説明しなかった場合は免許取り消し等の行政処分となる他、一年以下の懲役もしくは50万円以下の罰金が科される。
【 業務に関する禁止事項 】
第四十七条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
二 不当に高額の報酬を要求する行為
三 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
第八十条
第四十七条の規定に違反して同条第一号又は第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の懲役若しくは五十万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
